Aquisição de Imóvel

CUIDADOS ESSÊNCIAS E DE SUMA IMPORTÂNCIA NA HORA DE ADQUIRIR O SEU IMÓVEL.

A aquisição de um imóvel não é só a realização de um sonho da maioria dos brasileiros, mas, principalmente, o investimento de todas as economias até então reunidas ao longo da vida.

Muitas vezes, também é necessário complementar o pagamento da compra com financiamento bancário e ou mesmo até utilizar os recursos de FGTS.
Assim, a decisão de compra de um imóvel deve ser feita com muita cautela, especialmente no que diz respeito à documentação a ser apresentada pelo vendedor e, sempre que possível analisada por uma assessoria experiente e, mesmo que a negociação esteja sendo intermediada por um corretor de imóveis.

A principal documentação a ser verificada diz respeito ao(s) vendedor(es) e ao imóvel que está sendo adquirido, podendo ainda ser estendida para outras partes, por exemplo se os vendedores, forem empresários.
Através da matricula atualizada do imóvel emitida no cartório de Registro de Imóveis, é que poderemos saber se quem está vendendo é realmente o proprietário atual do imóvel, em que situação o imóvel se encontra, se há gravames e ônus.

Portanto, a apresentação da matrícula atualizada do imóvel é indispensável e de sua análise podem ser verificados detalhes de suma importância, dentre os quais:
1) Se o vendedor é de fato o proprietário;
2) Quantos proprietários tem o imóvel, e se tem alguma partilha;
3) Se o imóvel foi dado como garantia a alguma hipoteca, divida, e outros…
4) Se foi dado como dação em pagamento;
5) Se o estado civil, que o vendedor(es) são solteiros, casados, divorciados, viúvos…..
6) Se há partilha se foi registrada;
7) Se existe pacto antenupcial se foi registrado;
8) Se em algum momento houve venda de ascendente para descendente, pois neste caso é indispensável ter havido a anuência dos outros filhos e do cônjuge do vendedor.
9) Se estiver gravada cláusula de indisponibilidade de bens, inalienabilidade, usufruto, alienação fiduciária ou outra restrição;

Além da matricula sempre se deve solicitar todas as certidões de tributos do imóvel e também certidões dos vendedores, as quais deverão ser analisadas por alguém com experiência e capacidade de parecer jurídico.

Havendo dividas, serão evidenciadas e os vendedores deverão quitar para que o imóvel possa ser vendido.

As dividas poderão ser negociadas com o comprador dentro do valor negociado e também se houverem processos deverão ser apresentadas certidão de objeto e pé esclarecendo os processos e que os mesmos não estejam recaindo sobre o imóvel.

Quando se adquire imóvel de Construtora normalmente as construtoras tem processos, e por isso deve-se solicitar declaração aonde este imóvel faz parte do circulante e não do ativo.

O mesmo ocorre com as despesas de condomínio e eventuais condenações em ações judiciais promovidas contra o mesmo.
As certidões dos vendedores deverão ser apresentadas e analisadas sempre da comarca de domicílio e também da comarca onde se localiza o imóvel que está sendo adquirido.

A ideia é afastar ou minimizar riscos de questionamentos por parte de terceiros na condição de credores do vendedor, para desconstituir a venda e penhorar o imóvel numa eventual comprovação de fraude.
Observe-se que, o fato do vendedor figurar como réu ou executado num determinado processo judicial, por si só não significa que se este vender algum imóvel estará agindo com o intuito de fraudar credores. Muitas vezes a venda do imóvel é justamente para possibilitar o pagamento de dívidas. Neste ponto, é necessário avaliar se a dívida objeto do processo judicial contra o vendedor é de valor capaz de causar sua insolvência, ou se este tem outros bens suficientes para arcar com eventual insucesso nas ações judiciais.

Tais cautelas, apesar de causarem uma verdadeira tormenta na vida do comprador dada o grande volume de certidões a serem obtidas e analisadas, acabam por demonstrar sua boa-fé enquanto adquirente o que permite a manutenção da venda, afastando a penhora sobre o imóvel.

Trata-se do princípio da concentração, segundo o qual tudo o que não estiver na matrícula não poderá ser oposto ao adquirente do imóvel. Assim, tudo o que puder de alguma forma atingir o imóvel terá que constar na matrícula do mesmo, seja por registro ou por averbação, para ter valor jurídico capaz de provocar a ineficácia da transmissão ou oneração do imóvel.

Diante disto, além dos atos translativos de propriedade, da instituição de direitos reais, na matrícula devem constar também os eventuais atos judiciais, ou seja, aqueles que de alguma forma restringem a propriedade, as penhoras, arrestos, sequestros, embargos, declarações de indisponibilidade, ações pessoais reipersecutórias e as ações reais, os decretos de utilidade pública, as imissões nas expropriações, os decretos de quebra, os tombamentos, comodatos, as servidões administrativas, os protestos contra a alienação de bens, os arrendamentos etc.

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